Заказать расчет сметы

Cтроительство загородных домов

Строим загородные дома под ключ. 

Объединим Ваши пожелания и наиболее оптимальные конструкционные решения.

Дом из  кирпича под  ключ, дом из пенобетона, деревянный дом, современный дом с плоской, эксплуатируемой кровлей, современный дом из стекла и бетона - отовсюду мы возьмем самое лучшее и предложим Вам.

Постройка домов под  ключ - наиболее правильное решение: Вы избежите ненужных  затрат.  Мы строим комбинированные дома, кирпичный дом под ключ или деревянный дом под ключ - мы поможем Вам сделать правильный выбор. Дома под ключ Москва - наша специализация!

Приходите к нам в офис. Презентация наших технологий, показ построенного Экспо-дома, фотографии технологических процессов коттеджного строительства. Мы будем вашим лоцманом в мире строительства загородных домов.

Концерн СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ строит загородные дома

Большинство людей, задумавшихся о строительстве собственного загородного дома, скоро начинают осознавать, что многое для них в связи с этой идеей туманно. Нет представления о том, какой именно дом вы хотите, с чего начать, сколько это будет стоить, сколько потребует времени и сил, кого привлечь к строительству, какая должна быть последовательность строительства, всё ли они (строители) будут делать «как надо» и т.д. Чем больше вы думаете об всём этом, тем больше возникает вопросов. Действительно, строительство загородного дома — дело хлопотное, трудоемкое, ответственное и затратное. Во всех вопросах одному человеку разобраться невозможно, для этого нужно привлекать специалистов самых разных отраслей: экономистов, проектировщиков, организаторов строительного процесса и, наконец, строителей различных специальностей.

Цель данной статьи — разложить, по возможности, все вопросы, связанные с темой загородный дом под ключ «по полочкам», в логической последовательности, постараться, если не ответить на них подробно, то хотя бы обозначить проблемы.

Прежде всего, дадим несколько общих, но принципиально важных советов:

  • Исходя из численности семьи, перспектив её развития, ваших претензий и возможностей, попробуйте понять, какой земельный участок и какой дом по размерам вы хотели бы иметь.
  • Не начинайте работ без решения организационно-правовых вопросов в отношении земельного участка и индивидуального загородного строительства.
  • Перед началом выполнения проектной документации сделайте прикидочный сметный расчет нескольких вариантов строительства, чтобы выбрать наиболее оптимальный.
  • Не приступайте к строительству без разработанной, согласованной и утвержденной (в первую очередь, вами) проектной документации в полном объеме.
  • Ничего нельзя делать без проекта и плана — такие работы, как правило, заканчиваются переделками, которые обходятся гораздо дороже.
  • В настоящее время действует дачная амнистия и строительство частных  домов и коттеджей можно начинать прежде как получить разрешение на строительство.  Однако, следует  разобраться в этом вопросе у местной администрации - и этот путь может лучше, как начало строительство.
  • Строительство своего дома не доверяйте случайным бригадам «шабашников», для эого желательно привлекать строительные организации, имеющие соответствующие разрешительные документы, опыт и кадры.

Содержание

  1. Полезная литература
  2. Этапы большого пути
  3. С чего начать?
  4. Согласование проекта
  5. Получение разрешения на строительство
  6. Регистрация объекта
  7. Проектирование
  8. Цена вопроса?
  9. График производства работ
  10. Организация строительства загородного дома и подбор подрядчика
  11. Строительство загородных домов и коттеджей
  12. Контроль качества работ
  13. Ввод дома в эксплуатацию

Полезная литература

Ниже приводятся ссылки на некоторые литературные источники, которые могут быть полезны при работе над темой «Строительство загородного дома»:

  • Федеральный закон «Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.2004 №190-ФЗ.
  • Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 08.12.2003 №169-ФЗ.
  • Закон Московской области «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области» от 19.04.1999 №19/99.
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
  • Федеральный закон «Гражданский кодекс РФ» от 30.11.1994 №51-ФЗ.
  • Свод правил СП 11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства».
  • СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».
  • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ.

Этапы большого пути

Строгая последовательность действий, организованность и продуманность позволяют исключить возникновение накладок и минимизировать тем самым непредвиденные затраты. Очень важна в этом отношении подготовленность Заказчика, который должен понимать, что и за чем должно происходить.

Представленная ниже последовательность основных  этапов всего процесса строительства загородного дома под ключ отражает именно важность этих этапов, а не их стоимость или продолжительность.

Этап 1. Получение Технических условий

Это начало вашей эпопеи.

Этап 2. Проведение топосъемки и геологического исследование участка

Важный этап, который, к сожалению, некоторые игнорируют, хотя результаты этих исследований позволяют определить несущую способность грунта, глубину залегания грунтовых вод и их состав и на основании этих данных выбрать тип фундамента, установить оптимальную ори

ентацию дома по сторонам света.

Этап 3. Разработка эскизных проектов

Полезно сделать несколько вариантов эскизных проектов, чтобы проанализировать их «плюсы» и «минусы» принять в дальнейшую работу наиболее оптимальный вариант.

Этап 4. Составление сметы

По эскизным вариантам можно выполнить предварительные оценочные сметные расчеты, чтобы с художественных высот приземлиться на реальную стоимость.

Этап 5. Проектирование

Производится разработка проектной документации выбранного варианта с учетом принятой стадийности, этапов проектирования и состава разделов проектной документации.

Этап 6. Получение разрешения на загородное строительство

Этот документ дает право приступить в строительно-мотажным работам.

Этап 7. Строительство

Это главный этап воплощения ваших идей и проектных решений в бетоне, камне, дереве и других материалах.

Этап 8. Сдача дома в эксплуатацию

Придется ещё немного поработать с документами и можно отмечать новоселье.

Разумеется, в реальной жизни строгая последовательность этапов может быть несколько нарушена, но главное направление пути должно оставаться незыблемым.

С чего начать?

Допустим, что у вас имеется в собственности земельный участок.

Прежде, чем приступить к процессу проектирования коттеджа, необходимо выполнить несколько обязательных организационных мероприятий, которые относятся к компетенции хозяина будущей недвижимости или на юридическом языке Заказчика (застройщика).

  1. Получить у районного архитектора документ под названием «Архитектурно-
    планировочное задание» (АПЗ), в котором согласно определению Федерального Закона №169-ФЗ (полное название документа см. в п. 1) устанавливается комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства. Изложенные в АПЗ требования и условия являются обязательными при разработке проекта коттеджа.
  2. Получить Технические условия (ТУ) в снабжающих организациях:
    • на электроснабжение;
    • на водоснабжение;
    • на газификацию;
    • в других административных структурах.

    В ТУ на проектирование прописываются все работы, которые необходимо выполнить при разработке проектной документации для реализации проекта.

Заниматься самостоятельно согласованием вашего проекта — дело малоэффективное, поэтому рекомендуется поручить это дело компании, которая будет в последствии осуществлять проектирование и строительство коттеджа.

Работа местных органов управления архитектурой и индивидуальным жилищным строительством регламентируется Градостроительным кодексом и Сводом правил СП 11-111-99. Последний документ устанавливает порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации для застройки территорий малоэтажного жилищного строительства и содержит перечни материалов и образцы документов, которые необходимы на различных этапах строительства дома.

Согласование проекта для строительства загородного дома

Согласование проектной документации на стадии рабочего проекта (РП) и проекта (П) (о стадийности проектирования см. ниже) производится главным архитектором муниципального образования по представлению Заказчика (застройщика) при наличии заключения соответствующего органа архитектуры и строительства.



Кроме того, проектная документация подлежит согласованию организациями, перечень которых следует из АПЗ, например, для Московской области:

  • Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора;
  • Комитет по водному хозяйству;
  • Управление Государственной противопожарной службы;
  • Управление Государственной автомобильной инспекции;
  • Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям.

Согласование проектной документации на стадии эскизного проекта (ЭП) производится главным архитектором муниципального образования по представлению Заказчика (застройщика).

Инстанций много, процесс согласования проекта в них — не быстрый, но необходимый, так как согласованный и утвержденный в установленном порядке проект ограждает вас от неожиданных неприятностей. Если вы пропустите процедуру согласования проекта, то в будущем вы не сможете провести со своей недвижимостью ни одной юридической операции.

Возможностей для прохождения согласований три:

  1. Все хлопоты берет на себя Заказчик, если у него достаточно времени и крепкие нервы.
  2. Процедуры согласования выполняет фирма-проектировщик, что логично и, как правило,
    быстрее и не очень дорого.
  3. За дело берутся специальные люди — «согласователи», обладающие некоторыми связями для участия в процессе согласования; результат предсказать трудно.

Какой из этих возможностей воспользоваться — выбирать вам, Заказчику-застройщику.

Получение разрешения на строительство загородного дома

Как получить разрешение на строительство?
- Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий Застройщику право осуществлять строительство загородного дома и реконструкцию объектов капитального строительства. Разрешение на загородное строительство в Московской области выдаётся органом местного самоуправления (Главой администрации района).

На основании ст. 51 Градостроительного кодекса и Закона Московской области №19/99 для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома Застройщик направляет в уполномоченный на то орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения с приложением следующих документов:

  1. при строительстве объекта недвижимости без участия подрядной организации:
    • правоустанавливающие документы на земельный участок;
    • градостроительный план земельного участка;
    • схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального строительства;
  2. при строительстве объекта недвижимости с участием подрядной организации к перечисленным в п.а) документам Застройщик должен иметь
    Договор с подрядной организацией.

В соответствии с п.10 ст.21 Градостроительного кодекса «Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство загородного дома».

На основании поданных документов главный архитектор района подписывает, а глава администрации утверждает разрешение на строительство.

Разрешение на строительство должно содержать следующие сведения:

  1. наименование объекта недвижимости, данные о местоположении земельного участка, а также адрес местожительства заявителя;
  2. основания для выдачи разрешения на строительство;
  3. особые условия строительства и осуществления любых иных изменений объекта
    недвижимости;
  4. срок действия разрешения на строительство.

Образец «Разрешения на строительство частного жилого дома» представлен в Приложении 3 документа СП 11-111-99.

Регистрация объекта

Эта процедура выполняется также до начала строительства и происходит она в органах Госстройнадзора. Для регистрации объекта недвижимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • ходатайство Главы территориального образования района;
  • копию свидетельства на право собственности на земельный участок;
  • кадастровый план;
  • архитектурный проект в 2-х экземплярах;
  • ТУ на подключение инженерных сетей;
  • договор купли-продажи земли;
  • топографический план участка;
  • акт выноса в натуру границ участка и осей дома.

Проектирование

Более подробную информацию о процессе проектирования загородных домов вы можете почерпнуть в соответствующем разделе нашего сайта. Здесь мы остановимся на некоторых организационных нюансах, связанных с проектированием.

Прежде всего, вы и члены вашей семьи должны точно уяснить для себя, что вы хотите и что вы можете. Вы должны продумать набор помещений, который оптимальным образом вас устроит: сколько спален, сколько санузлов, нужен ли тренажерный зал и т.д. Каждый квадратный метр площади — это дополнительные расходы при строительстве коттеджа и его эксплуатации, поэтому ваши фантазии должны сдерживаться финансовыми возможностями.

Все свои идеи вы должны описать на бумаге, которая затем превратится в важный (и дорогой) документ под названием «Задание на проектирование», содержащий обязательное Приложение А «Технические требования на проектирование». В этих документах в произвольной форме вы излагаете все свои пожелания относительно того, как должен выглядеть ваш будущий дом, из каких материалов должны быть изготовлены все его конструктивные элементы и т. д. Этот документ в дополнение к упомянутому выше «Архитектурно-планировочному заданию» является обязательным для проектировщиков и, как правило, сильно ограничивает их творческий полет. Более того, «Задание на проектирование» может быть предметом юридических разногласий между Заказчиком и Исполнителем на тему «вы меня неправильно поняли», поэтому прежде, чем принимать этот документ и подписывать Договор Заказчик и Проектировщик должны прийти к консенсусу по поводу адекватности понимания содержания задания.

Кроме того выбирая проект загородного дома с гаражом или проект загородного дома с бассейном необходимо помнить о всех аспектах,  возникающих  в результате этого совмещения.

Потенциальному Застройщику будет полезно узнать, что процесс проектирования подразделяется на стадии, и сам проект состоит из разделов и частей.

Стадийность проектирования устанавливается в зависимости от сложности проектируемого объекта:

трехстадийное проектирование применяется для технически сложных и архитектурнохудожественно важных объектов и содержит следующие стадии:

  • стадия «эскизный проект» (ЭП), который определяет принципиальные архитектурные, художественные, функциональные, экологические и иные решения по будущему объекту, подтверждает или опровергает возможность создания объекта в соответствии с Заданием на проектирование и дает возможность приблизительно оценить его стоимость;
  • стадия «проект» (П), на которой без детализации принимаются основные архитектурно-планировочные и конструктивные решения, решения по инженерному оборудованию, прорабатываются вопросы организации строительства загородного дома, дается оценка воздействия объекта на экологию окружающей среды, создается ведомость объемов работ, выполняются сводные сметные расчеты, предназначена для согласования и утверждения проекта;
  • стадия «рабочая документация или рабочий проект» (РД или РП) является совмещенной стадией, предназначенной для согласования и утверждения проектной документации, а также для строительства объекта; на этой стадии выполняются инженерные изыскания, уточняются и детализируются технические решения, составляются рабочие чертежи, подготавливаются локальные сметы и прочая документация, которая передается непосредственно на строительный участок.

В жилищном индивидуальном строительстве применяется, как правило, двухстадийное проектирование, включающее стадии ЭП и РП.



Структура проекта
(стадий П и РП) установлена законодательно Постановлением Правительства РФ №78 (см. выше в Перечне полезной литературы). В полном объеме проект объектов капитального строительства включает следующие разделы:

Раздел 1 «Пояснительная записка»

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»

Раздел 3 «Архитектурные решения»

Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»

Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспе- чения», состоящий из подразделов:

  1. «Система электроснабжения»;
  2. «Система водоснабжения»;
  3. «Система водоотведения»;
  4. «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети»;
  5. «Сети связи»;
  6. «Система газоснабжения»;
  7. «Технологические решения».

Раздел 6 «Проект организации строительства»

Раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства»

Раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды»

Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»

Раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов»

Раздел 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства»

В соответствии с п.7 «Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» необходимость и объем разделов проекта, финансируемого не за счет средств бюджета, определяются Заказчиком и указываются в Задании на проектирование.

Каждый раздел проекта должен состоять из двух частей: текстовой и графической. В текстовой части должны содержаться описание и обоснование принятых технических решений, характеристики конструктивных элементов и технологического оборудования, перечень мероприятий по реализации инженерных решений. В графической части раздела должны быть представлены внешний вид объекта, поэтажные планы с размещением необходимых эелементов, чертежи характерных разрезов здания, схемы каркасов и узлов строительных конструкций, деталировочные чертежи, спецификации материалов и оборудования и другая информация, необходимая для того, чтобы построить дом. 5)

Комплекс нормативных требований к эксплуатационным характеристикам одноквартирных жилых домов, обязательных для соблюдения всеми юридическими и физическими лицами, осуществляющими проектирование и строительство домов, установлен в Строительных нормах и правилах (СНиП) 31-02-2001.

Существует три основных способа получения проекта загородного дома, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, и взвесить их может только Заказчик.

Типовой проект — набор готовых архитектурно-конструктивных решений с поэтажными планами и фасадами, хотя в таких проектах иногда отсутствуют расчеты и обоснования принятых узлов. Достоинство такого проекта очевидно — минимальные затраты денег и времени.

Индивидуальный проект разрабатывается по вашему Заданию с реализацией всех ваших пожеланий и требований, что делает ваш дом оригинальным и неповторимым, однако стоимость такого проекта будет значительно выше, и времени на его разработку потребуется значительно больше.

Адаптированный проект — это нечто среднее между двумя предыдущими вариантами проектов, когда Заказчиком приобретается типовой проект, а Исполнитель творчески перерабатывает его под запросы клиента. В результате иногда удается сочетать индивидуальность стиля со сравнительно небольшими затратами.

В любом случае типовой, индивидуальный или адаптированный проект должен отвечать нормативным требованиям к проектной документации, основные из которых изложены в Постановлении Правительства РФ №87 (см. выше).

Строительство загородного дома - цена вопроса

Каждого потенциального владельца загородного дома волнует вопрос, во сколько это ему обойдется? Ответ на данный вопрос можно получить только одним способом — считать, считать и считать (деньги, разумеется) на всех этапах загородного строительства.

Известно, что стоимость строительных работ напрямую зависит от количества и качества работ и косвенно — от продолжительности строительства загородного дома. Конкретизировать расходы на постройку коттеджа позволяет строительная смета. Смета бывает предварительная и окончательная, причем часто бывает так, что предварительная смета совершенствуется до бесконечности, а окончательная — долго корректируется.

Окончательную смету должен готовить грамотный специалист-сметчик, используя согласованный и утвержденный вариант проекта. Оптимальным образом смета должна рассчитываться по следующему алгоритму:

  1. Сначала проводится критический анализ готового проекта на предмет поиска неточностей, ошибок и возможностей его улучшения.
  2. Затем по уточненному (и окончательно утвержденному) варианту проекта составляется «Перечень выполняемых работ» (желательно с перечнем технологических операций, входящих в состав каждого вида работы).
  3. После этого производится расчет объемов работ, подлежащих выполнению, в физических единицах измерения: квадратных метрах, кубических метрах, тоннах и т.д.
  4. На основании произведенного подсчета объемов работ составляется полный перечень необходимых материалов. Например, для облицовки стены площадью 10 кв.м может потребоваться следующий набор материалов: грунтовка глубокого проникновения, плитка керамическая, клей плиточный, крестики пластмассовые, затирка швов. Количество каждого материала рассчитывается по нормам технологического расхода в соответствующих единицах измерения — плитка в кв.м и/или штуках, клей в кг или мешках, крестики в штуках и т.д.
  5. Составление сметы на строительство загородного дома — это наиболее сложный и ответственный этап, поскольку любые ошибки в смете чреваты драматическими последствиями. Расчет сметы можно производить двумя способами:
    • простым, но наглядным способом с помощью калькулятора;
    • с применением специальных компьютерных программ; результат обычно не только впечатляет заказчика, но и озадачивает.

    При изучении готовой сметы Заказчик должен иметь в виду некоторые моменты:

    • на основании чего приняты нормы расхода материалов;
    • откуда взяты расценки на материалы и работы;
    • как учтены непредвиденные затраты;
    • учтены ли накладные расходы;
    • как учтены транспортные расходы;
    • учтены ли зимние условия работы и работы в стесненных обстоятельствах.

    Эти и другие подобные вопросы нужно «поднять» и обсудить со Сметчиком и Подрядчиком до заключения Договора подряда.

Договор подряда на строительство загородного дома под  ключ или выполнение отдельных видов работ, подготовленный и подписанный в соответствии с положениями «Гражданского кодекса РФ», служит для обеих сторон страховкой на случай любых недоразумений и непредвиденных обстоятельств. Понятий типа «устная договоренность», «они хорошие люди» и другие при строительстве коттеджа не должно существовать.

Ставить свою подпись под Договором нужно после того, как вам станет понятен каждый его пункт, но даже в этом случае перед подписанием текст Договора желательно показать грамотному юристу.

Получив смету, нужно как-то оценить сумму, которая обозначена в конце сметной таблицы, чтобы понять её и успокоиться. Для этого используют некоторые интегральные параметры, например, стоимость одного квадратного метра коттеджа (с отделкой, без отделки, с коммуникациями и т.д.) и сравнить этот параметр с предложениями на рынке строительства аналогичной недвижимости.

График производства работ - загородный дом под ключ

Как и смета, «Календарный график производства работ» является инструментом управления затратами при строительстве дома. К сожалению, застройщики и подрядчики в нашей стране, особенно в индивидуальном жилищном строительстве, часто пренебрегают календарным планированием, считая его ненужным. На самом деле, это не так.

«Календарный график производства работ» должен быть разработан на основании Рабочего проекта и рассчитанных объемов работ с учетом технологической последовательности производственных операций и нормативов трудозатрат, выраженных в человеко-днях. Хорошо, если в Графике будет предусмотрена возможность параллельного выполнения некоторых видов работ, несвязанных между собой технологически. Нужно также учитывать, что некоторые работы можно начинать только спустя определенное время после предыдущей операции, например, нельзя производить кирпичную кладку стен на железобетонном перекрытии, пока бетон не достигнет нормативной прочности.

Грамотно составленный График дисциплинирует Подрядчика, а Заказчику дает возможность контролировать ход работ на стройке дома и, при необходимости, принимать меры воздействия, вплоть до финансового, если это было предусмотрено соответствующим пунктом Договора. Необоснованные отставания от Графика неминуемо приводят к удорожанию строительства за счет накладных расходов и других затрат.

Организация строительства загородного дома и подбор подрядчика

Вопросы «Как и с кем строить загородный дом под ключ?» на самом деле непростые. От их решения зависит почти всё или очень многое: сроки, стоимость, качество, ваше спокойствие и т.д. В сложившейся практике индивидуального строительства в нашей стране возможен выбор из трёх вариантов.

  1. Вы сами лично руководите строительством. Для этого вы должны:
    • разбираться в организации строительства;
    • быть технологом и мастером;
    • иметь свободное время;
    • быть начальником отдела кадров для подбора рабочих и начальником отдела материально-технического снабжения для доставки материалов и оборудования и т.д.

    Такое стечение обстоятельств маловероятно, а плюс один — всё находится у вас под личным и неусыпным контролем день и ночь.

  2. Нанять бригаду «шабашников», которая согласится все сделать «дешево и быстро».

    В этом случае на начало работы у такой бригады будут только «минусы»:

    • какие они специалисты, вы не знаете, а когда узнаете, будет поздно;
    • они уже выпросили у вас денег на аванс («на что-то надо жить, да и семье послать»);
    • их надо где-то разместить и обеспечить минимальными удобствами;
    • из всего инструмента у них только складной ножичек «колбаску порезать» и проч.

    Дождетесь ли вы обещанной экономии на зарплате — вопрос риторический?

  3. Найти комплексную строительную фирму и заключить с ней Договор подряда на строительство загородного дома под ключ и контролировать процесс. Вопрос только один, как подобрать такую фирму из большого числа конкурентов на рынке строительства недвижимости?

    Рекомендаций может быть несколько:

    • по рекламным объявлениям в газетах и в Интернете подобрать несколько компаний;
    • позвонить по телефону и уточнить, сколько лет работает фирма на рынке строительства, какие виды работ выполняет, какой техникой владеет (автокраны, бульдозеры и т.д.);
    • узнать, есть ли сертификат на строительство, что и где она построила;
    • поинтересоваться за какую цену и за какой срок она сможет построить вам дом;
    • предложить дать пример расценок или сделать смету для вас;
    • съездить на построенные ею объекты и поговорить с владельцами недвижимости;
    • съездить на базу или в офис этой фирмы и получить впечатление о них.

Конечно, всё это хлопотно и требует массы времени, но зато вы сможете отделить фирму-однодневку, созданную для того, чтобы завладеть деньгами доверчивых граждан, от действительно серьёзной компании. Разумеется, вариант строительства с помощью серьезной компании самый дорогой, но зато у вас будет больше гарантий и спокойствия. Но даже в этом случае нельзя терять контроль над процессом загородного строительства, а инструментов у вас для этого при наличии Договора подряда три:

  1. смета на строительство: загородный дом под ключ;
  2. календарный график производства работ;
  3. качество работ (о чем будет рассказано далее).

Оптимальным вариантом было бы подобрать такую подрядную организацию, осуществляющей строительство частных домов и коттеджей, которая провела бы все работы на вашем объекте »под ключ» — от устройства фундамента до благоустройства участка. Но заключая Договор с такой организацией, нужно обязательно обсудить вопрос, что вкладывают представители возможного Подрядчика в понятие «под ключ» и, достигнув взаимного понимания, зафиксировать его в пунктах Договора. Иметь дело с большим числом специализированных фирм-подрядчиков неудобно. Полезно подобрать одну «главную» компанию под названием «Генеральный подрядчик», которая бы «вела» вашу стройку от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию, и заключить Договор только с ней, а она уж подбирает и нанимает Субподрядчиков для выполнения специальных работ.

Договор подряда бывает двух видов: с использованием материала Заказчика, т.е все материалы покупаете вы, и с использованием материалов Подрядчика (вы не знаете, что и за какую цену куплено). Плюсы и минусы каждого варианта Договора очевидны.

Для того, чтобы не упускать контроля над процессом строительства и избежать возможных конфликтных ситуаций, нужно включить в Договор с Подрядчиком пункт о том, вы будете ежемесячно (или даже еженедельно) фиксировать в какой-то форме объемы и качество фактически выполненных работ. В будущем это вам может очень пригодиться.

Строительство загородных домов и коттеджей

Наконец-то все организационно-подготовительные тревоги и волнения улеглись, и у вас имеются:

  • разрешение на строительство;
  • проект, содержащий все необходимые разделы и части;
  • договор с подрядной организацией.

Теперь можно приступать непосредственно к строительству дома, условно состоящему из следующих этапов.

  • Первый этап: подготовительный

    Он включает в себя заезд строительной организации на участок с решением задач обеспечения строительства временными ресурсами: подключение электроэнергии, подведение и отведение воды, обеспечение бытовых условий и проч. На этом этапе производится разбивка участка и осей будущего дома (так называемая «посадка» дома), вертикальная планировка участка и т.д.Концерн СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ строительные работы

  • Второй этап: нулевой цикл

    На этом этапе производятся работы, связанные с возведением фундаментов и подвала до нулевой отметки (+0.000 м), под которой понимают относительный уровень чистового пола 1-го этажа. На этом этапе приходится решать много вопросов, связанных с разработкой и перемещением земляных масс: вывозом расчетных излишков земли, хранением части разработанного грунта во временных отвалах для последующей обратной засыпки пазух котлованов и траншей "местным грунтом".

  • Третий этап: строительно-монтажные работы (СМР)

    На этом этапе выполняется основная часть строительных работ, в результате которых возводится «коробка» дома, под которой понимают стены, крышу, окна и наружные двери, в результате чего образуется «закрытый контур» дома, позволяющий прокладывать внутренние инженерные коммуникации и проводить отделочные работы.

  • Четвертый этап: внутренние работы

    На этом этапе проводятся работы по инженерному обустройству дома и финишной отделке помещений, описанные в соответствующих разделах сайта.

  • Пятый этап: Благоустройство участка

    На этом этапе возводится ограждение, устанавливаются ворота и калитки, приводится в порядок территория участка, высаживаются газоны, кустарники и деревья, выполняются другие работы, описанные в разделе «Благоустройство».

Ниже рассматриваются некоторые особенности процесса строительства, о которых желательно знать Застройщику и на которые следует обращать внимание.

Фундамент

Фундамент — это опорная часть конструкции здания, предназначенная для передачи нагрузки от здания на основание. Основанием называют грунт, залегающий под фундаментом дома и имеющий достаточно хорошую несущую способность для обеспечения устойчивости и допустимой осадки здания. Существует много разновидностей и физических характеристик грунтов, которые следует иметь в виду при строительстве дома. Наиболее распространенной разновидностью грунтов являются суглинки, а важнейшим параметром грунтов, который используется при расчете устйчивости здания, является сопротивление грунта, выражаемое в кПа (1 кПа ? 0,01 кг/см2). При анализе проектных решений по фундаменту и контролю их реализации строителями нужно обращать внимание на следующие данные.

Концерн СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ строит фундамент

  1. Оценка устойчивости здания должна быть проведена на основании сравнения расчетного давления под подошвой фундамента Pрасч от полного веса дома с сопротивлением грунта Rгр, лежащего в основании здания, т.е. Pрасч ? R0 (для суглинистых грунтов значение сопротивления лежит в пределах 100...0 кПа).
  2. Глубина заложения подошвы фундамента должна быть ниже уровня сезонного промерзания грунта, которое для Московской области лежит в пределах 1,4...5 м
  3. Желательно, чтобы подошва фундамента располагалась выше уровня грунтовых вод (УГВ), который определяется для конкретного участка на основании геофизических исследований. Если грунтовые воды залегают высоко, то в проекте должны быть разработаны, а строителями выполнены специальные мероприятия, например, отвод (дренирование) грунтовых вод, создание насыпей из грунта и проч.
  4. Помимо УГВ следует поинтересоваться и химическим составом грунтовых вод: если грунтовые воды содержат много сульфатов, которые оказывают разрушительное действие на бетон, то кроме мероприятия п.3 нужно проводить и мероприятия по надежной гидроизоляции всех элементов фундамента снаружи и внутри дома, а также применять сульфатостойкий цемент.
  5. Полезно также узнать о таком важном свойстве грунтов, как пучинистость, т.е. значительном увеличении объема грунта вследствие резкого расширения воды в порах грунта при переходе её в твердое состояние, что часто бывает в период весеннего таяния. В результате грунт может вытеснить элемент фундамента со своего проектного положения и привести к деформации дома. Такие явления наблюдаются в торфянистых грунтах, пылеватых суглинках и других грунтах. Для борьбы с этим опасным явлением должны быть в проекте предусмотрены специальные меры, простейшей из которых, но не единственной, является устройство под подошвой фундамента песчаной или/щебеночной подушки толщиной от 0,1 до 0,5 м.

Состояние грунта на вашем участке в принципе должно определять выбор проектировщиками конструктивного решения фундамента дома. По конструкциям фундаменты бывают: сплошные, ленточные, столбчатые и свайные.

  • Сплошные фундаменты представляют собой безбалочную или ребристую монолитную железобетонную плиту под всей площадью дома. Такие фундаменты устраивают, когда грунт в основании фундамента слабый, например, насыщенный водой песок или пористая текучая глина, а удельная нагрузка, передаваемая на фундамент, значительная.
  • Ленточные фундаменты устраивают под стены или под ряд отдельных опор; прямоугольное сечение фундамента сравнительно небольшой ширины допустимо при небольших расчетных нагрузках и достаточно высокой несущей способности грунта (плотные глины).
  • Столбчатые фундаменты имеют вид отдельных опор, которые устраивают под столбы, колонны или локально под стены. Такие фундаменты применяются при незначительных нагрузках на основание, как правило, от малоэтажных зданий из лёгких конструктивных материалов.
  • Свайные фундаменты состоят из отдельных свай, объединенных по верху железобетонной плитой или балкой, называемой ростверком. Такие фундаменты применяют, когда необходимо передать на слабый грунт значительные нагрузки. По материалу сваи бывают деревянные, бетонные, железобетонные, стальные, комбинированные; по методу изготовления и погружения в грунт — забивные, погружаемые в грунт в готовом виде, и набивные, изготавливаемые непосредственно в грунте. Сваи-стойки своим нижним концом опираются на прочное основание грунта. Если прочный грунт находится на глубине, превышающей длину сваи, то несущая способность свай определяется силами трения по боковой поверхности; такие сваи называются висячими.

Стены

К стенам предъявляются жесткие и разнообразные требования в отношении прочности, устойчивости, теплозащиты, звукоизоляции, огнезащиты; кроме того, после соответствующей отделки они должны красиво выглядеть снаружи и внутри дома.

Стены могут быть изготовлены из самого разного материала — это зависит от вкуса и возможностей инвестора-застройщика.

Концерн СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ монтирует стены

  • Деревянные стены считаются самыми комфортными по санитарно-гигиеническим требованиям. Они могут быть выполены из целых бревен, из монолитных деревянных брусьев, из композитных клееных брусьев различной конструкции. Недостатком таких стен является осадочная деформация, особенно в первые два года, подверженность гниению и невысокая огнестойкость.
  • Кирпичные стены характеризуются высокой прочностью и огнестойкостью; они не подвержены гниению, воздействию насекомых-вредителей. Однако кирпич может впитывать влагу, приводя к отсыреванию стен. При сплошной кладке несущие стены возводят толщиной 1, 1?, 2, 2? и т.д. кирпича, что с учетом толщины вертикальных швов, равной 10 мм, соетствует 250, 380, 510, 640 мм и более. При толщине горизонтальных швов 12 мм высота 13 рядов кладки из обыкновенного одинарного кирпича должна составлять 1 м, что порлезно знать для контроля качества кирпичной кладки. Технология укладки кирпича со временем мало изменилась, но ассортимент кирпича и конструкции кирпичных стен за последние годы значительно расширились: стали популярными кирпичные стены с внутренним утеплителем, стены с вентилируемым фасадом, стены с вентиляционными и дымовыми каналами.
  • Стены из легкобетонных камней (керамзитобетонных блоков, пенобетонных блоков, газобетонных блоков) очень популярны благодаря хорошим тепло- и звукоизоляционным свойствами и высокой технологичности вследствие больших размеров (например, 200х300х600 мм). Недостаток таких камней заключается в том, что камни меньшего удельного веса имеют и меньшую прочность и меньшую стойкость против атмосферных воздействий.
  • Комбинированные стены, состоящие из железобетонного каркаса (колонн и балок) и наполнения из другого материала, например, из пенобетонных блоков. Достоинством такой конструкции является гибкость в выборе стеновых материалов.

Перекрытия

Перекрытием называют конструктивную часть здания, передающую нагрузку с этажа на стены и отдельные опоры, а также служащую для устройства полов и потолков. Перекрытия бывают нескольких видов: цокольные, межэтажные, чердачные, мансардные. К перекрытиям предъявляются следующие требования:

  • они должны иметь расчетную несущую способность;
  • быть прочными и жесткими и не иметь прогибов;
  • обладать хорошими тепло- и звукоизолирующими свойствами;
  • обеспечивать нормативную огнестойкость.

Концерн СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ строительство перекрытий

Важно проследить, чтобы все эти параметры были проработаны в проекте и реализованы при строительстве дома.

Выбор типа перекрытия определяется конструкцией здания и нагрузкой на перекрытие, которая должны учитывать, кроме собственного веса перекрытия, вес мебели, оборудования, вес людей, пребывающих в помещении, и т.д.

Конструктивно существует два типа перекрытия: балочные и плитные.

Балочные перекрытия состоят из деревянных, железобетонных или стальных балок, на которых изготавливается верхий настил, служащий для устройства чистового пола; снизу к балкам подшивается слой, который называется накатом и служит для устройства потолков. Объем между верхим и нижним слоями заполняется звуко- и теплоизолирующим материалом.

В качестве балок в деревянных перекрытиях используют деревянные брусья прямоугольного сечения преимущественно из хвойных пород дерева. Настил и накат устраивают из досок или специльных щитов.

Плитные перекрытия выполняют из сборных железобетонных пустотных или ребристых плит или монолитных железобетонных плит. Необходимая тепло- и звукоизоляция достигается применением специальных засыпок по плитам (керамзит, перлит, шлак и др.), минераловатных материалов, глинопесчаных обмазок и другими способами.

КрышаКонцерн СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ монтирует крышу Артидзк

Крыша — это несущая часть дома, защищающая внутренние помещения от проникновения атмосферных осадков и, в ряде конструктивных решений, от отвода тепла из дома наружу. Крыша состоит из несущей и ограждающей частей. Несущая часть состоит из конструктивных элементов в виде стропил, прогонов, опор, растяжек и т.д., которые изготавливаются из деревянных брусьев, железобетонных и стальных балок. Несущая часть крыши должна обладать необходимой прочностью и устойчивостью, что достигается с помощью специальных расчетов.

Важно проследить, чтобы в расчете элементов конструкции крыши, который должен быть представлен в проекте, были правильно учтены постоянные нагрузки от веса элементов конструкции крыши и ограждения и переменные временные нагрузки от снега и ветра. Последние зависят от географического местоположения участка строительства и нормируются в СНиП 2.01.07-85*.

Ограждающая часть крыши или кровля состоит из следующих элементов:

  • верхняя водонепроницаемая оболочка, в качестве которой в настоящее время применяют металлические листы (оцинкованная сталь, медь), металлочерепица, мягкая черепица и другие материалы;
  • подстилающий гидроизолирующий ковер из рулонных материалов;
  • основание под кровлю из водонепроницаемой фанеры или обрешетки из досок;
  • утеплитель, как правило, из рулонной минеральной ваты;
  • пароизоляционная пленка, препятствующая проникновению влаги, скапливающейся в подкровельном пространстве, в теплоизоляционный материал.

В зависимости от конструктивных решений кровли количество слоев ограждающей части крыши может быть меньше или больше.

Для многослойных кровель в настоящее время часто применяют вентилируемые крыши, в которых воздух заходит в специальный зазор («продух»), устроенный над утеплителем, со стороны лобовой доски карниза и выходит в специальное отверстие под коньковым элементом кровли.

Окна и двери

Окна и наружные (входные) двери закрывают так называемый «тепловой контур» дома, препятствуя выходу тепла из помещений наружу.

Для обеспечения комфортной естественной освещенности жилых помещений площадь окон согласно санитарным нормам должна составлять примерно 1/8 от площади пола. Конструкция окон должна удовлетворять теплотехническим нормам для сохранения тепла в помещениях в холодное время года, а также для обеспечения нормативной звукоизоляции наружного шума.

Окна могут быть с одинарным, двойным или тройным остеклением; в Московской области принято использовать окна с двойным остеклением стеклом толщиной 3... мм.

Оконные коробки и рамы изготавливают из дерева, пластмассы (поливинилхлорид), металлического профиля (алюминиевого). Выбор материала окон определяется расчетом и предпочтением Заказчика.

Наружные или входные двери в основном изготавливают, как правило, их металлического (стального) профиля с утеплением. Многие заказчики предпочитают «антивандальные» двери; все двери должны соответствовать требованиям пожарной безопасности.

Контроль качества работ

Вопрос о качестве строительных работ беспокоит каждого Застройщика. Даже заключив самый строгий Договор с Подрядчиком, собственник готовит себя к дополнительным расходам, связанным с некачественным выполнением работ и с отставанием от утвержденного Календарного графика. Избежать подобных неприятных ситуаций и минимизировать расходы можно, если обратиться к помощи независимых от Подрядчика специалистов техничекого надзора.

Концерн СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ контроль

В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ст. 749, регламентирующая участие инженера в осуществлении прав и обязанностей Заказчика-застройщика.

Такой специалист может быть приглашен Заказчиком или на все время строительства или для проведения и приемки отдельных работ или даже для урегулирования споров между Заказчиком и Подрядчиком. Выполняя функции технического надзора, этот специалист помогает бороться с недобросовестными исполнителями за повышение качества работ, чем значительно сокращает расходы на строительство.

В общем задача технадзора сводится к проверке соответствия выполняемых работ проекту, соблюдения технологии выполнения производственных операция и к контролю качества выполненных работ.

В обязанности специалиста по техническому надзору входит:

  1. Контроль соблюдение проектных решений.
  2. Участие в составлении Графиков производства работ.
  3. Анализ проектно-сметной документации.
  4. Осуществление контроля над соблюдением сроков строительства и требований нормативных документов.
  5. Участие в осуществлении входного контроля качества применяемых материалов.
  6. Осуществление контроля качества производства строительных работ.
  7. Осуществление проверки наличия документов, удостоверяющих качество используемых в строительстве конструкций, материалов и изделий.
  8. Осуществление контроля над устранением выявленных дефектов.
  9. Участие в приемке и подписании Актов на скрытые работы.
  10. Осуществление промежуточной приёмки выполненных работ.
  11. Осуществление контроля над правильностью ведения исполнительной документации.

По желанию Заказчика (застройщика) функции специалиста по технадзору могут быть расширены или, наоборот, сокращены. Например, они могут быть расширены за счет задач по экономическому сопровождению строительства — анализу и оптимизации сметы, контролю за объемами и стоимостью закупаемых материалов и проч.

Как показывает практика, средства, затраченные на специалиста по техническому надзору за процессом строительства, полностью себя оправдывают.

Ввод дома в эксплуатацию

После фактического окончания строительства, выполнения всех инженерных и отделочных работ, благоустройства территории участка, когда воплощены в жизнь все архитектурные и технические решения проекта и вам хочется поскорее отметить новоселье, возникает необходимость юридического оформления факта загородного строительства дома. Для этого нужно снова обратиться в органы местного самоуправления. Процедура ввода в эксплуатацию законченного строительством дома и регистрации прав собственности на созданный вами объект недвижимости регламентируется рядом государственных актов, в том числе (подробное описание источников см. в списке литературы):

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Закон Московской области от 19.04.1999 №19/99;
  • Свод правил СП 11-111-99;
  • Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ.

Для приёмки в эксплуатацию частного жилого дома назначается приемочная комиссия в составе представителей органов местного самоуправления, которая произведя осмотр дома, принимает благоприятное для вас решение со следующей формулировкой: «Предъявленный к приемке индивидуальный жилой дом отвечает требованиям строительных норм и правил, считать его принятым в эксплуатацию». Это решение закрепляется в «Акте приемки в эксплуатацию частного жилого дома с хозяйственными постройками», образец которого представлен в Приложении 11 Свода правил СП 11-111-99. Утвержденный Постановлением Главы администрации Акт приемочной комиссии констатирует соответствие законченного строительством дома проекту, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является основанием для его эксплуатации, а также для регистрации в соответствующих органах.

Пройдя процедуры вступления в права владения недвижимостью вы через законодательно установленный срок получаете Свидетельство на право собственности. Длинный и интересный процесс строительства дома завершается и начинается долгий и радостный период его эксплуатации.

Концерн СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ СДАЧА ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ