Концерн“СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ”
Адрес: 142784, Россия, ЦФО, Москва, ул. Дивизионная 5
Телефон: +7(495)778-33-77 , +7(495)363-76-68
E-mail: csс@strcon.ru
Меню

ДОКУМЕНТЫ РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЗАГОРОДНОГО ДОМА. ВЗГЛЯД С ЮРИДИЧЕСКИМ АКЦЕНТОМ.

ДОКУМЕНТЫ РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЗАГОРОДНОГО ДОМА. ВЗГЛЯД С ЮРИДИЧЕСКИМ АКЦЕНТОМ.

От покупки земельного участка до строительства дома своей мечты, человека отделяют не только его финансовые возможности, но и многочисленные юридические тонкости и нюансы.

Итак, обратимся к юридической составляющей всех этапов строительства загородного дома, начиная с выбора земельного участка, и заканчивая сдачей дома в эксплуатацию.
Права и обязанности собственника, а также его действия (бездействия), связанные с пользованием земельного участка, сформулированы в главе № 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» Гражданского кодекса РФ. Это глава начала действовать с принятием 30 октября 2001 года нового Земельного кодекса РФ.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ.
ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР ЗАСТРОЙЩИКА. ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЛИ.

Прежде всего разберемся: какие земли бывают по их целевому значению (категории), выделим основные преимущества и недостатки.
Для строительства дома самая лучшая категория земель - земли поселений. На таком участке можно строить дом, в котором вы сможете быть зарегистрированы. Во всех остальных случаях регистрацию оформить будет невозможно, дом будет иметь статус дачи. При выборе данной категории земли, необходимо проверить разрешенный вид использования земель - это должны быть земли сельхозназначений с разрешенным видом использования «под дачное строительство» (или дачное хозяйство) или земли поселений ИЖС (индивидуально-жилищное строительство) или КЖС (комплексное жилищное строительство).
В случае, если, выбранный вами участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то порядок проведения сделки должен включать в себя процедуру соблюдения требования о преимущественном праве. По Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 №101-ФЗ, субъект Российской Федерации (область, край, республика) обладает преимущественным правом по приобретению таких участков. Лицо, продающее такой участок, обязано до сделки в письменной форме предложить специально уполномоченному органу субъекта Российской Федерации приобрести данный участок. Субъект РФ может ответить согласием, тогда ваша сделка не состоится, может письменно отказаться, может вообще не ответить, что приравнивается к отказу. Только при соблюдении этого требования ваша сделка будет считаться законной.
Также участок может относиться к землям особо охраняемых территорий, в данном случае возникают риски, что или строиться на этих землях будет нельзя, или строительство связано с большим количеством ограничений (Земельный кодекс РФ, ст. 95. Земли особо охраняемых природных территорий). То же самое относится к землям лесного и водного фонда (Земельный кодекс РФ, ст.101 и ст. 102). При выборе земельного участка у реки под застройку, необходимо будет провести перечень мероприятий, а именно: исследование несущей способности грунта, определение уровня залегания грунтовых вод, уточнить насколько затапливается участок во время разлива водоема в весной.
Еще одной немаловажной составляющей при выборе земельного участка являются его размеры, особенно рекомендуется обратить внимание на ширину участка, дело в том, что допустимое размещение дома согласно п.п. 5.3.2, 5.3.4, 5.3.8 СП 30-102-99 должно быть от красной линии улиц не менее чем на 5 метров и не менее чем на 3 метра от границ забора. Таким образом, при покупки земли следует выяснить не только количество соток, но и форму участка, чтобы будущий дом смог вписаться в размеры земельного участка согласно всем градостроительным нормам.
Итак, участок выбран, теперь следует проверить наличие правоустанавливающих документов у продающего собственника, это могут быть: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, справка о выплаченном пае, но чаще всего-это Свидетельство о государственной регистрации права (с 15.06.2016 г. вступила в силу норма об изменении Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании которой государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такая выписка из ЕГРП может быть выдана как в бумажной, так в электронной форме. 


Покупка земельного участка проходит в три этапа:
1. Составление нотариального договора купли-продажи между покупателем и продавцом.
2. Подготовка пакета документов для оформления перехода права.
3. Подача заявления в Россреестр.
Важно! Купля-продажа земельных участков регулируется статьями 450-490 Гражданского Кодекса, статьей 37 Земельного кодекса. 

При заключении договора, покупатель и продавец не имеют права:
• изменять целевое назначение земли, условия ее использования: например, отнесение к охранной зоне, обременение, ограничения (дорога или линия электропередач);
• предметом договора может быть только участок, прошедший кадастровый учет.


После подписания договора купли-продажи у нотариуса, собираем пакет документов в органы Россреестра (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ст. 18), а именно:
1. Три экземпляра договора купли-продажи;
2. Паспорта участников сделки;
3. Свидетельство о праве собственности продавца;
4. Кадастровый паспорт на земельный объект;
5. Правоустанавливающие документы продавца – основание приобретения надела: старый договор купли, дарения, мены, нотариальное свидетельство о наследстве.

И вот, после подачи всех документов и ожидании длинною в 10 рабочих дней, долгожданное приобретение у вас в «кармане». Можно перейти к реализации следующего этапа на пути к постройке дома мечты!!


10 IMG_6449 (2).JPG

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО: ПРИХОТЬ ИЛИ НЕОБХОДИМОСТЬ

Не малый процент собственников земельных участков считают, что вправе построить на своей земле дом, который им захочется и когда им будет угодно. К сожалению или счастью, это далеко не так. Процесс строительства жилых домов строго контролируется органами власти, поэтому результатом самостоятельного, своевольного строительства дома, может стать ликвидации постройки по судебному решению.

В связи с этим, согласно статье 51 Градостроительного кодекса, первым этапом в процессе строительства жилого дома является получение разрешения на его строительство. Этот документ удостоверяет соответствие схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Выдавать документ должна Администрация той территории, на которой расположен участок под застройку.

Однако, не во всех случаях требуется получение разрешения. Давайте, рассмотрим в каких случаях данный документ является обязательным условием, а в каких - нет в нем необходимости.

Первым делом необходимо определить вид использования участка: если земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по всем правилам разрешение на строительство однозначно требуется для дальнейшего законного использования жилого дома (сдача дома в эксплуатацию, оформление в собственность, продажа, передача по наследству, не говоря уже о регистрации и присвоении дому почтового индекса). Наличие разрешения на постройку является обязательным условием для направления на строительство средств материнского капитала. В случае же, если участок предоставляется для ведения дачного и садового хозяйства, то получение разрешения на строительство не требуется.

Далее, необходимо решить, что именно будет строиться на земельном участке. Если в планах построить объект, не являющийся объектом капитального строительства (временная постройка, не обладающая прочной связью с землей, перемещение которой возможно без несоразмерного ущерба ее назначению, например, гараж без фундамента), то разрешение вам не нужно. Соответственно, во всех случаях капитальной застройки разрешение является обязательным условием (Градостроительный кодекс, ст.1).

Также существует такое понятие как «дачная амнистия», согласно  Федеральному закону от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 174-ФЗ. Суть ее заключается в том, что для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом не требуется предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а для того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставить, в том числе, разрешение на строительство.        Упрощенный порядок регистрации ограничен во времени, и если Вы успели завершить строительство и подать документы на государственную регистрацию права собственности до 1 марта 2018 года, получение разрешения на строительство не требуется.

    

Куда обращаться за получением разрешения на строительство жилого дома

Выдачей разрешений на возведение частных жилых домов занимаются отделы по архитектуре местных администраций. За получением разрешения можно обратиться в муниципалитет, а можно подать заявление и сопутствующую документацию через Многофункциональный центр.

   

Перечень документов для получения разрешения на строительство жилого дома

Прежде всего необходимо собрать следующий пакет документов:

- правоустанавливающий документ на участок;
- градостроительный план участка;
- документ, удостоверяющий личность обратившегося;
- доверенность (если подача производится через представителя);
- проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план - -* - сноса объектов капитального строительства на участке и т. д.);
- положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе);
- если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, то необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы.

Есть один нюанс относительно проектной документации. Законодательно предусмотрено (ст. 51 Градостроительного кодекса), что подготовка проектной документации необязательна в случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящем доме не выше 3 этажей, который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на 10 лет. После получения разрешения застройщик в течение 10 дней должен представить в орган, выдавший разрешение, документацию об инженерных изысканиях, этажности, площади объекта и т. д.

 

Безусловно, процесс получения разрешения на строительство занимает много времени и требует определенных затрат, но наличие этого документа поможет избежать возможных проблем в будущем.

 

НЕСКОЛЬКО ПОЛЕЗНЫХ СОВЕТОВ ПРИ ВЫБОРЕ УЧАСТКА!

В процессе принятия решения о выборе участка под застройку, немаловажным критерием является правильная оценка потребительских свойств земли, а именно: если подбирать землю исключительно по визуальным признакам, то следует помнить, что большинство живописных участков имеют значительный уклон. Исходя из этого в процессе проектировки и строительства они окажутся проблемными.

Небольшой уклон почвы до 1 метра по всей длине дома можно решить поднятием цоколя дома, что влечет за собой удорожание строительно-монтажных работ и материалов. В случае, если же уклон превышает – 1 метр, то выходить из сложившейся ситуации придется добавлением в проект полноценного цокольного этажа. С одной стороны, это увеличит площадь дома и позволит использовать этаж как технический для обслуживания дома в будущем. С другой стороны, еще больше удорожит строительство и дальнейшее содержание дома. Кроме того, потребуется выравнивание и самого участка для организации пешеходных зон и других построек на участке.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что если бюджет на строительство загородного дома минимальный или ограничен, то не следует увлекаться красивыми видами с холмистыми пейзажами, лучше выбирать равнинный участок.

В случае же, если финансирование не является основным ограничением при строительстве дома, и вы можете позволить себе приобрести участок с потрясающими видами на склоне холма, то здесь есть место для полета дизайнерских фантазий. Участки с выраженной рельефностью могут крайне эффектно смотреться в умелых руках профессионалов.

 



Текст сообщения*
Загрузить изображение
 
Вернуться назад